投資用不動産営業ってどんな仕事？興味はあるけどきついと聞いて不安。投資物件を売る魅力や苦労について知りたい。今回はそのような方に向けて投資用不動産営業の仕事内容やきついかどうかの実態、メリットやデメリットについて解説します。投資用不動産営業に興味がある人はぜひ参考にしてみてください。

こんな⼈におすすめの記事
・投資用不動産営業にチャレンジしたい
・きついイメージがあり不安を感じている
・仕事内容や働く中で感じるメリット・デメリットを知りたい

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投資用不動産営業の仕事内容

投資用不動産とは住む目的ではなく、第三者に貸し出して家賃収入を得るために購入する不動産のことで事業用不動産とも呼ばれます。

投資用不動産営業とは、投資物件を投資家に向けて販売する仕事であり、居住用で購入する実需物件の販売営業とは、少し違う仕事です。

ここでは投資用不動産営業について、入社してから覚えていく仕事内容を順番に解説します。

実際に物件を販売するまでの流れでもあるため、ぜひ読んで仕事内容のイメージをしてみてください。

アポ取り（架電営業）

投資用不動産営業をスタートしてはじめに行う仕事は、会社が保有するお客さまのリストにひたすら電話をかけてアポイントを取ることです。

不動産業界では架電（かでん）と呼ばれる営業手法であり、投資物件を売る仕事においては、最も基本的な営業活動の１つに当たります。

未経験の場合は、営業トークをある程度学ぶ必要があるため、ロープレ研修やロープレテストの制度を設けて承認を受けた人から架電をスタートする会社も多いです。

商談

架電によってアポイントが取れたら、実際にお客さまと会って商談をします。

初めて会うお客さまの場合は、まず不動産投資に興味を持った経緯や理想とする投資像、銀行ローンの提案に必要なお客さまの属性などをヒアリングして、次の提案に備えるのが基本です。

商談は投資物件の営業において最もやりがいや面白さを感じる時間であり、商談を多く重ねるほど営業スキルは上がります。

はじめのうちは上司や先輩と同行した上で商談を重ね、営業トークを学んで独り立ちをさせる会社がほとんどなので、未経験でも問題なくチャレンジすることが可能です。

物件紹介

商談によって興味がありそうなお客さまには、ヒアリングした情報を基に物件の紹介をします。

お客さまごとに理想とする投資は異なるので、いかにお客さまに適した提案をするかが、契約につなげる上で大切な要素です。

投資物件は実需（住宅）物件より融資のハードルが高いため、お客さまが購入できる範囲内で物件の提案をすることも重要なポイントになります。

不動産投資家は思い切りの良い人が多いため、提案を気に入ってもらえれば、その場ですぐに申し込みとなるケースも多いです。

買付申込

お客さまの購入意思が強い場合、会社に意思表示をするために買付申込書を提出してもらう必要があります。

物件の概要や契約条件、契約希望日など、必要事項を記載してもらい会社に提出することで、後は契約条件に問題がなければ契約を進めることが可能です。

申込書を記載してもらう際には、最終チェックとして懸念点や疑問点がないか、お客さまに確認することで不安を払拭でき、信頼性も上がるため、契約前のキャンセルを防ぐ効果があります。

事業用ローンの事前審査

会社によって申込から契約までの流れは異なりますが、契約前にローンの事前審査をするケースが多いため、申込後はローンを借りる銀行に事前審査の申込をします。

事前審査の申込書に必要事項を記載し、お客さまの身分証明書や収入を証明できる源泉徴収票など、必要書類を合わせて提出し、後は審査結果を待ちます。

銀行によって異なりますが、事前審査の場合は１週間前後で結果が出るケースが多いです。

売買契約と手付金の振り込み

ローンの事前審査で問題なく承認が得られれば、いよいよ売買契約です。

契約時には、お客さまと重要事項説明書の読み合わせをして物件の概要を改めて確認し、問題なければお客さまと契約書を取り交わします。

契約に必要な書類全ての署名・捺印が終わったあとは、お客さまから手付金を振り込んでもらい、着金確認が取れればその時点で契約締結となります。

契約時の重要事項説明は宅建士のみ行うことができ、宅建を持っていれば単独で契約を完結させられるため、販売の営業をする場合は早めの宅建取得がおすすめです。

ローン本審査

売買契約を締結した後は物件の引き渡しに向けて、ローンの事前審査をした銀行に本審査の申し込みをします。

事前審査と重複する書類もありますが、１つ１つ丁寧に確認した上で本審査の申込書と合わせて提出し、審査結果を待ちます。

本審査にかかる期間は１週間から２週間ほどが一般的であり、お客さま側の状況が事前審査の時と変わっていなければ承認となるケースがほとんどです。

事前審査から本審査までの間にお客さまが別の借入をしたり、転職して勤め先が変わったりすると本審査に通らないリスクがあります。

事前審査からの期間が開く場合は注意しましょう。

金銭消費貸借契約

ローンの本審査が無事承認となった後は、銀行からお金を借りるための契約である金銭消費貸借契約、通称金消（きんしょう）契約を締結します。

決済日の１週間から10日前ほどに行い、銀行に行って司法書士が同席のもと登記に必要な手続きと合わせて契約を進めるのが一般的です。

売買契約と異なり、銀行の担当と司法書士が手続きを進めるため、営業担当がすることは基本的にほとんどありません。

引き渡し（決済）

物件の引き渡し当日、銀行ローンによって残代金の決済が完了すると、物件が買主に引き渡されます。

残代金の着金確認をお客さまに伝え、会社ごとの必要な案内を終えれば物件の販売は完了です。

会社の給与制度によって異なりますが、多くの不動産会社が物件を決済した翌月にインセンティブを支払うので、営業としての達成感や充実感を感じやすい瞬間でもあります。

投資用不動産営業ってきつい？

投資物件を販売する営業は不動産営業の中でもきついと言われる仕事ですが、実際には向き不向きがはっきりしているだけで、全員がきついと感じる仕事ではないというのが結論です。

過酷な電話営業やポスティング作業が普通であった一昔前と比べて営業手法も変化しており、メディアやSNSの広告を活用した反響営業が主流となってことで営業活動の効率化が進んでいます。

どんな仕事でも向き不向きはあるので、きついイメージだけで投資用不動産営業への挑戦を諦めている人は少し勿体ないかも知れません。

投資用不動産営業がきついと言われる理由

投資用不動産営業がきついイメージなのはなぜか、ここではその理由について解説します。

すべての人に当てはまる理由とは限りませんが、多くの人が感じる理由なので参考にしてみてください。

営業目標がきついから

１つ目の理由は営業職であれば当てはまりやすい営業目標がきついから、という理由です。

投資物件の販売であれば月１から２件が平均的な目標となるケースが多く、毎月達成するのは簡単ではありません。

ベテランでも好不調の波はあるので、未経験からチャレンジした場合、なかなか契約が取れずきついと感じて辞めていくケースはあります。

ゲーム感覚で楽しめる人がいる反面、責任感から自分を過度に追い込んでしまい、きついと感じてしまう人は多いです。

収入が安定しないから

投資用不動産営業は給料に占めるインセンティブ割合が高い会社が多いため、収入が安定しない点もきついと言われる理由です。

インセンティブが高額である分、固定給が少ない会社も多いため、インセンティブがある月とない月で収入は大きく異なります。

収入が安定しないことに加えて、契約しないと生活が苦しくなるため、常にプレッシャーを感じなければいけない点もきついと言われるポイントです。

商談のハードルが高いから

投資物件の販売営業は営業職の中でも高い商談レベルが求められる仕事です。

例えば、マイホームである実需物件は多くのお客さまが共通して購入のマインドは高いですが、投資物件はお客さまによって感じている必要性が違う分、商談によってマインドを上げる必要があります。

投資家を相手にする営業であるため、不動産に限らず日々の営業に活かせる情報収集も欠かせません。

その分、営業のスキルアップになるメリットはありますが、契約を取るためのハードルは決して低くないため、スキルを上げる前にきついと感じて辞めてしまう人もいます。

投資用不動産営業のメリット

向き不向きがありきついと言われる投資用不動産営業ですが、メリットも多い魅力的な仕事です。

ここでは投資用不動産営業のメリットや魅力について解説します。

年齢や学歴に関係なく高収入が期待できる

まず、投資用不動産営業は年齢や学歴に関係なく高収入を目指せるメリットがあります。

20代で1,000万円を達成している人も珍しくなく、実績を上げれば他の職種より昇格も早いです。

投資用不動産営業で成功して人生が変わったという人もいるほど、挑戦しがいのある仕事であるため、興味がある人は検討してみることをおすすめします。

高い営業スキルが身につく

投資物件の営業は高い営業スキルが身につく点もメリットです。

先述したようにスキルの習得に時間はかかりますが、一度身につけたスキルは一生の財産になります。

不動産のことだけでなく、世の中のさまざまなトレンドを抑えておくことで商談に活かせるため、日々の情報収集の中で得られる知見も多いです。

身につけた営業スキルは他の業界でも役に立つため、転職で有利になるメリットもあります。

営業を通じてさまざまな出会いがある

投資物件を購入するお客さまは年収が高い層が多く、さまざまな経験や知識、スキルを持った人との出会いがあることも投資用不動産営業の魅力です。

自分より経験値が豊富な人との商談は刺激があり、契約になれば自分の自信になります。

お客さまから学ぶことも多い仕事であるため、社内と社外それぞれで成長できることは投資用不動産営業の大きなメリットです。

投資用不動産営業のデメリット

魅力の多い投資用不動産営業の仕事ですが、デメリットや苦労する点もあります。

ここでは、投資用不動産営業のデメリットについて解説します。

高い営業スキルが求められる

メリットの部分でも解説しましたが、投資物件の販売は高い営業スキルが求められます。

営業スキルは身につけるものなので、努力を継続できれば問題ありませんが、すぐに成果が出る仕事をしたいという人にとっては苦痛に感じるかも知れません。

特に未経験の場合、独り立ちできるスキルを身につけるまでには時間がかかります。

不動産は高額商品であり、すぐにお客さまから信頼され成果を上げるレベルになるのは難しいため、誰でも成果を出しやすい仕事がしたい人には、あまりおすすめできません。

契約できないと収入は低い

投資用不動産営業は給料に占めるインセンティブの割合が高いため、契約できないと収入は他の職種より低いです。

高収入に期待して入社しても、成果を出すまでに時間がかかり、収入面が理由で辞めてしまうケースもあります。

安定的に成果を上げてインセンティブが入るようになるまでには時間がかかるため、転職する際は、最低１年間は固定給だけで生活ができることを想定して貯金しておくことをおすすめします。

土日休みの仕事が少ない

一般個人を相手にする投資用不動産営業は、土日休みの仕事が少ないデメリットがあります。

スケジュールの調整をすれば月に何日かは週末休みを作れますが、急な対応を迫られる可能性もあるため、安定的に土日を休みにするのは難しいです。

火・水休みで固定の不動産会社よりは土日休みを作りやすいですが、完全に土日休みは難しいので、特に家庭がある人はパートナーに相談しておくことをおすすめします。

投資用不動産営業はやりがいのある面白い仕事

一般的にきついイメージが強い投資用不動産営業ですが、実際に経験してみると想像とは違い、やりがいがあって面白い仕事です。

高収入が期待できるだけでなく、さまざまな経験ができスキルも身につくので、はじめて営業の仕事にチャレンジしたい人にもおすすめできます。

向き不向きがはっきりしており、実際に経験しないと分からない部分も多いので、興味がある人はぜひ一度チャレンジしてみてください。

まとめ

今回は投資用不動産営業の仕事内容やきついと言われることの実態とその理由、メリットやデメリットについて解説しました。

興味はあるけれどチャレンジするのは不安、投資用不動産営業を始める人の大半は同じ気持ちです。

始めてみると意外と平気で楽しく感じるケースも多いため、きついイメージだけで諦めず、興味がある人は、ぜひチャレンジしてみてください。

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